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不動産投資を始める際、多くの人が立ちはだかるのが「ローン審査」です。
物件が魅力的でも、審査に通らなければ投資はスタートできません。
特に投資用ローンは住宅ローンと異なり、審査項目が多岐にわたります。
「どんな書類が必要？」「年収はどれくらい必要？」「物件の利回りは関係あるの？」など、初心者には分かりづらい点も多いです。
この記事では、不動産投資ローンにおける代表的な審査基準と、審査を通過するためのポイントをわかりやすく解説します。
これから融資を受けたい方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資ローンの審査とは？
不動産投資ローンの審査とは、金融機関が「返済能力」と「物件の収益性」の両方を評価し、貸し付けの可否を判断するプロセスです。
住宅ローンと違い、不動産投資ローンは「事業性ローン」と位置付けられます。
そのため、個人の信用力だけでなく、投資対象物件の利回りや立地なども重視されます。
また、借り入れ希望額や返済期間によっても審査の難易度は変わります。
ローンの審査に通るためには、事前にどんな基準があるかを知ることが非常に重要です。
主な審査基準①：個人属性（年収・勤務先など）
金融機関が最も重視するのが、申込者の「個人属性」です。
以下のような情報がチェックされます。
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年収（目安：500万円以上が望ましい）
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勤務先の企業規模や上場・非上場
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勤続年数（3年以上が理想）
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年齢（完済時年齢が80歳以下が一般的）
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保有資産（預貯金・有価証券など）
特に年収が高いほど借入可能額が増える傾向があります。
医師・弁護士・公務員など、安定収入がある職業は評価が高いです。
転職直後やフリーランスは慎重に審査されるため、補完資料や過去の実績が重要になります。
主な審査基準②：物件の収益性と担保評価
不動産投資ローンでは、購入する物件の「収益性」と「担保評価」も審査対象です。
代表的なチェックポイントは以下の通りです。
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表面利回り／実質利回り
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入居率や空室リスク
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立地条件（駅近・商業圏など）
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物件の築年数・構造（RC造／木造など）
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建物の管理状態・修繕履歴
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売買価格に対する銀行評価（積算評価・収益還元評価）
高利回りでも築古・地方・空室が多い物件はリスクと判断され、融資額が抑えられる可能性があります。
金融機関は、仮に返済が滞った場合に物件を売却して回収できるかも見ています。
主な審査基準③：自己資金と借入状況
自己資金がどれだけ用意できるかも大きなポイントです。
物件価格の2〜3割を頭金として準備できると、審査が有利になります。
また、他のローンとのバランスも重要です。
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カードローンや車のローンの残高
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住宅ローンの有無
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クレジットカードの利用状況（リボ残高含む）
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信用情報（CIC・JICCに登録された履歴）
過去に支払い遅延や延滞履歴があると、信用スコアが下がり、審査に落ちる可能性があります。
事前に信用情報機関で自分の記録を確認しておくのがおすすめです。
審査通過のためにできる準備とは？
審査をスムーズに通過するために、以下の準備を心がけましょう。
正確な書類提出
確定申告書、源泉徴収票、住民税課税証明書、預金残高証明などの資料を正しく揃えることが大切です。
投資計画書の作成
簡単な収支計画やキャッシュフロー予測を提示できれば、金融機関に好印象を与えることができます。
事前審査の活用
複数の銀行で仮審査を受けて、自分の与信レベルや融資条件を比較しましょう。
「どの銀行ならどのくらいの融資が出るか」を把握することで、物件選定もしやすくなります。
他の借金を整理
小口の借入を先に返済し、信用情報をクリーンにしておくことで審査通過の可能性が高まります。
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まとめ
不動産投資ローンの審査では、「個人の信用力」と「物件の収益性」の両方が厳しくチェックされます。
年収や勤続年数だけでなく、購入物件の利回り・立地・管理状態なども大きく影響します。
また、自己資金の有無や過去の借入履歴も審査結果に直結します。
事前準備をしっかりと行い、複数の金融機関を比較することが、理想の融資条件を引き出すカギです。
ローン審査を乗り越えることで、不動産投資の第一歩が大きく前進します。
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